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商业地产:"阶段性饱和"还是"过剩危机"

放大字体  缩小字体 发布日期:2007-12-23  来源:中国库存信息  浏览次数:3
  近来,关于商业地产的消息可谓喜忧参半,那边刚传来商业地产火爆的消息,这边就有了对商业地产出现"过剩危机"的担忧。中原地产的第3季度商业研究报告指出深圳商业地产市场持续低迷,虽然新供应量与成交量未出现大幅下滑,但成交均价创下近两年来的新低纪录,尤其是9月份,其每平方米成交价格首次跌破1万元。但处在北方的城市天津,商业地产在第3季度里却保持着活跃的发展势头。
  对于商业地产目前出现的冷热不均现象,记者采访了北京明天房地产开发有限公司的贾玉鹏总监。他认为目前的阶段还不能确定为过剩危机,确切的说应该是阶段性饱和。
  商业地产出现阶段性饱和的原因首先源于商业地产的发展速度太快,没有一个足够的消化期。根据有关机构的统计数字显示,今年北京市面世的10000平方米以上的商业项目将达到27个,面积在237万平方米,如果再加上中、小型社区配套商业项目,今年北京市的商业放量将达到600万平方米。但人均商业面积却非常小,远远低于欧美和日本市场。如此快的发展速度,但商业地产的消化期却不像住宅市场那样快。一般来说,商业市场的消化期大约需要两三年左右。而上市公司又集中在一个时期上市,这样就造成商业市场的消化不良,商铺的空置率也随之上升,呈现出阶段性饱和的态势。
  商业地产的结构不合理是导致阶段性饱和的另外一个原因是,在一定程度上也可以说是开发商的专业性不够。专业性的缺乏对于开发商在投资、招商、融资渠道上产生一定的局限,无法实现全面对接。整个链条断裂,自然会出现导致商铺租不出去、销量下跌。
中国商业目前的发展和商业地产的发展的不同步也是导致商业地产表面过剩的原因之一。商业地产发展之快,远远超越商业发展,在供大于求的情况下,出现商铺空置是必然的现象。
  目前,向二三线市场转移已经是商业地产正在试图打通的化解危机之路。二三线城市政府的支持力度和优惠政策是非常优厚的,虽然不能用蓝海来形容,但市场前景的广阔不可小觑。当然,要避免在二三线城市出现"昨日之殇",房地产公司要做足功课。
"产品建设阶段要严格按照当地需求来做,"贾玉鹏说,"这样才能直接避免空置。"同时,这也要求在房地产公司一直都不够重视的环节--前期的市场了解方面加倍关注。
  "异地开发一定要找到专业的团队,对当地市场进行精确的了解。这项工作不难,但是国内的房地产公司在这方面的投入不大。"华夏柏新投资服务部的助理董事张志坚说到这一点也不无遗憾。
  由此看来,在资本涌动的时代,商业地产戒骄戒躁、求本务实,才能实现快速成长。
  资本时代下的房地产企业如何生存编者按:仅2007年上半年,国内就有超过30家的房地产上市公司的定向增发方案获准或公布,涉及金额接近900亿元。成功上市的房地产公司不但拓宽了自己的生存空间,也将房地产业带进入资本时代,房地产行业与资本市场全面对接。在这样的背景下,内地的房地产公司怎样呢能抓住机会,实现自身的飞跃?
  在昨天搜房网主办的第四届香港·中国国际地产周上,华夏柏新投资服务部的助理董事张志坚给出了这样的答案。
首先,内地的房地产公司要实现规模化、战略化经营,要能同时操作多个楼盘。如果像以前那样,做完一个楼盘挣了钱再作另一个楼盘,机会就会被竞争对手抢走。
  这就要求房地产公司要具备更强的整合能力,外界对于行业的关注点也会转移到公司通过整合获得的外延式发展上,所以资本市场正在迅速的扩张过程中,那些有比较强的能力、整合渠道会获得更多的资金。这些都是相辅相成的。
除了实行规模化、战略化经营外,房地产企业的经营也要全国化。房地产的经营不能像投资股票,哪里热就炒哪里,只盯着个别城市,一旦遇到强劲对手,就会出现落败局面。
  说到这里,张志坚还举出了一个让他颇为遗憾的例子。那是在成都成为直辖市后不久,他出席的一场土地拍卖会上。会上踊跃举牌的全部是香港的房地产企业,内地的公司因为没有足够的实力不得不看着这次绝佳的机会从手中溜走。因此,只在国内的一线城市呼风唤雨是不够的,必须放眼全国。否则,不能实现经营的全国化,就谈不上今后的国际化。
  信息化也是房地产企业的一个弱势。总的来说,目前国内的房地产还属于比较传统的行业,在通信设备等信息手段的运用上仍然不够充分。这对企业今后的全国化发展存在着不利的影响。
  另外,房地产已经进入了资本化时代,上市公司在融资渠道要多元化,成长的自然就快,如果在这一环节上稍有欠缺,损失的就不仅仅是一时的利益,满盘皆输的局面都有可能出现。所以还没有实现资本化的企业要力争在这一点上实现突破。
  房地产企业的经营要多元化。在目前阶段,只做住宅,前景不言而喻。随着北京商品住宅用地的不断缩紧,不少开发商已经开始从地产传统的买地-盖楼-卖房的短平快模式逐步地转向了商业地产。只做商业地产,对于资本投入的要求又很高。在土地资源有限的前提下,要实现经营的多元化,盘活手中的资源。但商业地产要求投入的资本很高,所以对各方面的资本投入要有一个严格的控制。                 □付媛媛
 
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